黄奇帆预测2020年后房地产“6大趋势”抗风桐

黄奇帆预测2020年后房地产“6大趋势” 黄奇帆预测2020年后房地产6大趋势

对于房地产，中国人都很关心，

尤其是，今后要想买怒江柃房的人，更加关心！

以后房价还会涨吗？是不是会跌下来呢？

2020年后中国房地产走势如何，我们何时买房才划算呢？

……

这些问题，听听中国真正的经济学大伽黄奇帆的讲话，

你就会明白啦！

黄奇帆：房地产要大变天！！2020年后房地产的6大趋势！

地产CBD

文：黄奇帆

关于2021年中国地产何去何从？

明年房企各家增长率设置多少合适？

未来如何活下去、活得好、活得久？

等等，都是大家普遍关注的问题。

2019年的苦日子，也让地产人更加冷静，同时，也让我们更加客观、理性、辩证的审视这个行业。一味看空，一味看多，都有失偏颇。

今天这个地产的转折十字路口，大家已不只满足看这个行业明年会怎么样？而是开始重新审视这个行业，比如中国房地产本身接近天花板后未来5年、10年又会如何发展？房地产住宅未来还有没有得做？房企转型多元化的力度是否需要克制或者甚至是加快……这些都成为当下规模房企普遍关注的问题。

也就是说，站在2020年，如何看待回中国房地产2030年的格中平树局会如何？最核心有6个问题。

第一、未来10年，中两型豆国房地产的总量走势会加速下降吗？

第二、中国区域城市分化严重，未来10年房企主战场在哪里？

第三、房企并购不断，竞争加剧，未来房企数量会缩减到多少？

第四，中国房企目前平均80%左右高债务未来10年会下降到多少？

第五、中国房地产价格涨了那么多年，是否还存在继续大幅上涨的可能？

第六、未来房企的销售格局中政府与市场的边界和比例会如何？

关于这六个房企非常关注的问题，重庆市原市长黄奇帆在前几天12月26日的《2020中国经济形势解析高层报告会》做了针对性、干货的发言。既总结了过去中国房地产的高增长逻辑，又对2020年到2030年的中国房地产趋势做了6大预判。

前20年，全国房价涨了10倍

第一个趋势：未来10年总量从17亿到1桃花心木0亿，10亿是平衡点

我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。

未来10年17亿每年会逐渐减少

到2030年会降到10亿平方米左右。

到2040年降到5亿平方米呢？也不会。

到了10亿平米左右就变成一个平衡点。

每年折旧和每年需要新建的数大体进入平衡态

就变成一个持续稳定发展状态。

也就是说现在的17亿平米是高点，到10亿平方米又会形成一个平衡点。过程中也不会回落降到3亿、5亿平方米。

过去30年，中国房地产规模总量是如何增长的？

首先，1990年全国才1000万方。彼时，整个中国不管是民间造的还是政府造的，那时候单位分房子，反正整个中国在1990年造了1000万平方米。

其次，2000年达到1亿平米。90年代开始有了房地产市场，房地产公司也从90年代展开，到2000年，整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的，已经是市场化的了。

然后，2010年正式达到10亿平。从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米，可以说这十年涨了10倍、

到如今，从2010年的10亿平方米又隔了八年，增长了7亿平方米，一共是2018年达到17亿平方米。

全世界房地产的增长规模以这么快的速度，从1亿平方米涨到17亿平方米，全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。

是不是今后十年再来翻一番，17亿变成34亿呢？我刚才说了不可能，2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的。

当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨，势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%，大体如此。为什么1990年-2017年，房地产从1000万平方米涨到17亿平方米，这个倍数不得了。里边有四个原因：

第一，人均面积从10平米到如今40平米的大改善

1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米，像上海人均住房其实只有六点几平方米，三口之家20平方米，这算是过得好的。

所以首先中国住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念。

第二，城市人口大幅扩张，带来巨大需求

小城市居民进中城市

中城市居民进大城市

大城市居民进上海、北京、特大城市等等。

人口扩张。1980年改革开放初期整个中国是9亿多人，城市居民2.8亿人口，那时候我们城市化率只有30%，也就是说当时不到3亿的城市居民。

到2000年我们城市人口到了5亿-6亿，现在城市人口多少呢？不算农民工，城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口，我们已经到了9亿多一点。

城市人口从当初2.8亿到如今7亿，而且人均达到40-50平方米，这是城市人口扩张产生了巨大的刚需。

第三，旧城改造的增量

我们在城市发展中有个旧城改造，对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。

这种拆迁建新的过程，这一块也是发生在40年来，拆掉1亿平方米，可能造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。

第四，正常的房地产折旧

中国的房子50年代的时候农村里是土坯房，城里是砖木结构房。

首先，土坯房5、6年就要拆掉重造。

其次，砖木结构的房一般15年，城里的也要拆掉。

其三、到了1979年以后造钢筋混凝土，那时标准就是5层楼到12层楼，这些房子理论上30年左右就到了折旧年龄，拆迁重来。从这个意义上讲，1980年造的房现在差不多又要拆了。

中国钢筋混凝土的水泥标准、钢筋混凝土各方面档次相对国外都比较低。一直到2010年以后，我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。